Как иностранцу купить недвижимость в Польше и не быть обманутым?

Сильно упрощая, купить дом или квартиру в Польше может каждый иностранец, который не представляет опасности для национальной безопасности. Но для разных иностранцев существуют разные правила. Так на что же обратить внимание, если вы решили подыскать себе постоянное жилище на родине Фредерика Шопена? Всегда можно купить дом в Польше, если подойти к этому с умом

Для начала нужно сразу же отметить, что приобретение недвижимости в Польше гражданами, не имеющими гражданства ЕС или стран, не входящих в Европейское экономическое пространство (Europejski Obszar Gospodarczy), не влечёт за собой автоматического права даже на временное пребывание в стране. Заявления о такой „автоматизации” ещё недавно были распространены достаточно широко. Истоком их послужила сильно упрощённая информация о том, что „если в Латвии купить квартиру, там сразу получаешь вид на жительство (в Польше это называется – разрешение на постоянное пребывание)”. На самом деле, с той же Латвией дела обстояли не совсем так. А в случае с Польшей всё вообще иначе. Каждая страна имеет свои особенности законодательства.

Так, к примеру, чтобы иностранец из стран, не входящих в Евросоюз, мог купить недвижимость в Польше, у него должно быть соответствующее разрешение от Министерства внутренних дел страны (MSWiA). Разрешение выдаётся тоже не за красивые глаза, а при наличии достаточных оснований. Так что не всё так просто. Но и невозможного ничего нет. Так же, как и почти нет правил, из которых не было бы исключений. Есть они и тут. Поломедиа попробовала разобраться, что к чему. Мы обратим внимание на подводные камни и сюрпризы больше, чем на саму процедуру подачи документов, хотя она, разумеется, будет затронута тоже.

Не всё то недвижимость, что жильё
Следует понимать, что польское законодательство различает жильё по типам: самостоятельное жилище, обычно называемое квартирой, и земельное имущество: дом или часть здания, которое по факту может являться домом. Под последним определением может подразумеваться дом типа таунхаус. Всё более популярный вид комплексной застройки, где „дом” не стоит отдельно, а являет собой интегральную часть здания часто под одной крышей. Есть ещё один пункт, который тоже стоит упомянуть – земля.

Разделение это важно, потому что польские законы существенно различают покупку квартиры, покупку дома и покупку земли. Так, последняя тоже имеет в законе дополнительное строгое деление. Например: землю, предназначенную для сельскохозяйственных нужд, иностранец попросту не может купить, будучи лицом физическим. В объявлениях о продаже земли на польских сайтах она обозначена как Ziemia ROLNA или Grunty Rolne. Если вы рассматриваете покупку участка под застройку, то такое обозначение в объявлении должно вас насторожить, так как часто участки эти продаются по сравнительно низким ценам, призванным сбить с толку ничего не подозревающих покупателей. Вывод земель из сельхозобращения — ещё та процедура. Если особого желания упражняться в знании законов у вас нет, то лучше этого фактора избегать.

Нормальная земля, ненормальные хитрости

Если земля продаётся как участок под строительство (Grunty budowlane / działki budowlane) – этот вариант рассматривать можно спокойно. Причём спокойствием надо не просто обладать, но и запастись дополнительным не помешает, так как на покупку такого участка нужно будет получать разрешение в МВД Польши (Ministerswo Spraw Wewnętrznych i Administracji – MSWiA). Принимая решение о приобретении земельного участка, имеет смысл обращать внимание на следующие вводные. Желательно, чтобы в объявлении было указано, что участок оборудован канализацией и к нему подведено электричество. В этом случае в объявлении обычно фигурирует фраза – działka uzbrojona w prąd i kanalizę или grunt uzbrojony w media. И то, и другое означает, что на участке уже есть электричество, вода и канализация.

В свою очередь, можно встретить объявления, содержащие следующую формулировку: media doprowadzone do działki или media w biegu działki. И то, и другое сообщает нам о том, что электричество и вода с канализацией подведены к участку. Последнее не означает, однако, что они заведены НА участок. Купив такой лот, все подключения придётся делать самому. Вопреки бытующему мнению – это недешёвая, а главное – малоприятная процедура.

Если с канализацией и водой (обычно это одна и та же компания) вам удастся всё сделать относительно безболезненно, то вопрос с энергокомпанией может оказаться более сложным. Как определяют это сами жители Польши, польские энергокомпании – это государство в государстве. И нельзя сказать, что это утверждение преувеличено. Если вам попадётся нерасторопный начальник отдела, отвечающего за подключение, то проведения кабеля и установки распределительного ящика можно ждать до года. Закон будет на стороне энергетиков. Именно такой срок предусмотрен на реализацию проекта. Который, кстати, тоже придётся заказывать и/или согласовывать в компании-поставщике электроэнергии.

Территория Польши поделена по зонам влияния между крупнейшими операторами. Так как рынок в Польше является и открытым, и прозрачным, вы, разумеется, можете заказать энергию у компании из другого региона. Никто этого вам не запрещает. Но вот поплывёт этот ток по проводам местной компании, которой в реальности (не реальности открытого рынка и прочих демократических ценностей, а такой – реальной реальности) не очень-то понравится ваша избирательность. Процесс может начать обрастать бюрократическим подходом и вместо того, чтобы пойти быстрее, может, наоборот, затянуться. Нет проблем, когда есть время. А если его нет – нужно внимательно подходить к выбору участка.

Кроме того, стоит обратить внимание на наличие на участке столбов. Если столб установлен больше 35 лет назад, его оттуда сможет сдвинуть только чудо. Вы не сможете убедить энергокомпанию передвинуть столб или ликвидировать его. Даже если он единственный во всей округе и стоит настолько неудобно, что это не умещается ни в одну человеческую логику. Столб будет стоять там, пока не изменится проект сетей, не сместится ось Земли, или пока инопланетяне не унесут его. Но в этом случае тоже нужно быть внимательным. Найдутся убеждённые скептики, которые в историю с инопланетянами могут не поверить, а вас обвинят в намеренной порче имущества энергокомпании. Так что лучше процесс с инопланетянами фиксировать на видео. А для пущей важности записать номер их транспортного средства.

Дом, милый дом

Купить в Польше дом ничуть не проще, чем купить участок под его строительство. Даже если вам предлагают вариант покупки дома без прилегающего участка – надо быть настороже. Вы наверняка уже догадались, почему. Всё верно! Участок земли – та самая działka – которая сама по себе требует разрешения на покупку в МВД – находится под домом. Кроме того, по нормам, действующим в Польше, хозяин дома должен иметь возможность подойти к нему со всех сторон, насколько это возможно. То есть даже санитарные 5 метров от дома нужно иметь в виду. Лично нам встречались продавцы, которые заявляли, что теоретически дом можно купить и без земли. Мы не стали проверять, сколько в этом правды, и изошли из того, что, раз речь идёт о покупке недвижимости, то никакой полумеры быть не может.
Покупка таунхауса как части застройки, если в его статусе в бумагах фигурирует название Дом (Dom / budynek jednorodzinny/wielorodzinny – Дом/Строение на одну семью/ на несколько семей), также будет сопряжена с получением разрешения в МВД на приобретение недвижимости иностранцем.

Участок типа – садовый

Вот тут кроются тонкости польского языка, замешанные на понимании закона и статуса участков. В России и странах СНГ уже стало традицией жить на даче. Или, как говорят русскоязычные граждане, – на участке. Интересно, что участок и działka, что в польском языке, что в русском– одно и тоже. При чём по умолчанию садовый участок в Польше называется точно так же – działka. На это можно попасться при просмотре объявлений о продаже участков/działek как в агентствах недвижимости, так и на крупных польских сайтах объявлений.

Суть объявления обычно сводится к следующему: Продам участок с домом, пригодным для круглогодичного проживания на территории садового товарищества. Жилая площадь 35 кв/м, душ, туалет, электричество, центральное отопление. Дом утеплён. Цена 20 000 злотых.

Прекрасно, не правда ли? Если принять, что в среднем по стране метр квадратный стоит 4000 злотых, то это уже выгода и причём большая. Если посчитать, что в год содержание такого дома обойдётся всего в 1500 злотых, что в некоторых городах эквивалентно квартплате в месяц, ели учесть, что обогреть такой дом можно за 700 злотых одной тонной угля за сезон, а не 3-4 тоннами на обычный дом, то выходит мега-выгодно. Но это — если не вдаваться в подробности. Если вдаваться, то кое-что начинает проясняться и вставать на свои места.

Во-первых, участок в садовом товариществе (Rodzinny Ogród Działkowy – семейные садовые участки) купить никто никому не даст. Все земли под ними принадлежат польской казне (Skarb Państwa). Логично, что никто казну отчуждать не будет.

Во-вторых, продажа участка противоречит внутреннему уставу Польского союза дачников (Polski Związek Działkowców). Что само по себе логично исходя из пункта, приведённого выше. „Хозяева” дачных участков получают их внаём. Да, он может выглядеть постоянным. Некоторые владеют дачами со времён окончания Второй мировой войны, передавая их по наследству. Но „владеют” – тут только разговорная форма, не более.

В-третьих, закон напрямую запрещает использовать дачи для круглогодичного проживания. Причём не уточняя, что будет за нарушение такого проживания.

То есть тут мы сталкиваемся со случаем – попадётся добрая администрация гмины (коммуна) – несильно оштрафуют и выдворят с дач. Попадётся злая – сильно оштрафуют и тоже выдворят, причём сделать это могут по суду. Согласитесь, иностранцу будет не очень приятно бегать по Евросоюзу с судебным разбирательством за плечами.

Кроме того, устав Союза польских дачников разрешает на садовом участке установку только таких строений, которые служат для хранения садового инвентаря и которые можно в течение суток убрать с участка. А то, что дачники нарушают этот пункт, — это их личное дело.

И это только основные положения. Но так как есть спрос – есть и предложение. Граждане Польши живут на своих дачах, а некоторые — не один год. Причём некоторые из них умудряются регистрироваться на них и вполне законно – тоже через суд. Конституция защищает право на выбор места жительства. Но при условии, что к даче всё же прилагается нормальное жильё – квартира или дом. Гмина при этом не лишена права налагать штрафы. Немного абсурдно, но зато нескучно. Но гражданин развлекается, как он хочет, а вот негражданам Речи Посполитой приходится выбирать. И выбор лучше остановить всё же на более доступных вариантах недвижимости.

Исключением могут быть объявления типа Działka rekreacyjna, где на нормальном участке земли, не относящимся к ROD и дачам, хозяин сделал себе домик, который использует как личную загородную дачу.